近年來伴隨著中國經濟的快速成長，全國各地均不同程度地出現了對超高層商業項目的建設需求，其中建筑高度400米~600米的超高層項目有著全面興起的態勢。然而，由于時至今日國內工程造價管理仍處于市場化改革時期，多種計價模式并存、計價制度不完善、計價依據無法完全滿足市場需要、各方主體計價行為不規范等問題仍然存在，加之450米以上超高層建筑在建設時間和地域上差異較大且數量偏少等原因，使得我國在超高層建筑工程投資管理方面始終沒有形成系統化的成熟經驗和方法。

本文通過為成都綠地中心（468米）與重慶瑞安天地（458米）提供造價咨詢服務的實踐經驗，結合全國多個500米以上超高層項目的數據資料，對超高層商業建筑工程造價管理的內容進行分析。

超高層商業建筑造價管理的特點與難點

超高層商業建筑往往都具備建筑高度高、單體規模大、造型獨特、業態復雜、施工周期長、施工技術超常規等特點。因此，采用傳統的造價管理方法很難全面對其投資費用進行有效管控。

由于幾乎沒有近似項目可參考，在初始決策與前期設計階段，超高層項目總體與各子項工程價格的計算與目標成本的確定，總是充斥著各種困難與不確定性，造成與之關系密切的各項技術經濟方案比選優化工作難以順利展開，龐大的建筑規模和高度復雜的功能需求也使建設單位很難在這一時期對整個項目各業態的分布及功能需求做出全面深入的考察和決策。

除此以外，超高層建筑項目從決策到實施都有大量設計、施工、管理、采購單位參與其中，由此產生數以千計的合同并形成相互銜接、彼此影響的繁雜履約界面，超長的施工周期又會使合同履行雙方所承受的政策與市場風險進一步加大。

確定超高層商業建筑工程造價的方法

2.1與建筑超高屬性關聯度較低的工程費用估算

通過對超高建筑綜合系統的分解與歸類整理可以發現，部分建筑子系統與超高層建筑的超高屬性關聯程度較低，如基坑支護與降水、總平、景觀、精裝、人防、保溫、防水、砌筑、抹灰、排管、布線等工程等均不會因為建筑超高而出現造價的特異性（超高降效納入措施項目中進行考慮）。這意味著此類系統可以通過以往累積的“非超高層項目”造價指標結合擬建工程初步或詳細地勘資料、項目開發總進度計劃表、方案或初步設計圖紙（含業態功能定位與設計參數表）等資料對其費用進行詳細測算并取得準確度較高的造價預估值。

2.2與建筑超高屬性關聯度較高的工程費用估算

結構、幕墻、大型設備、施工措施則是超高層項目工程費用估算中真正的難點。顯而易見，超高層項目的結構形式、立面造型、設備選型、施工措施都與常規項目存在重大區別，這些差異主要包括：

1）結構主體采用的混凝土強度等級（標號）超高；

2）結構主體混凝土構件截面尺寸超大、超厚；

3）鋼筋配置數量超密，截面配筋率與配箍率超大；

4）結構主體采用高建鋼等特殊鋼材；

5）建筑外立面造型獨特；

6）為實現超高垂直運輸而采用的超高速電梯；

7）超高建筑施工所必須采取的特殊工藝措施；

結構、幕墻、大型設備、措施四個子系統是受建筑超高影響較大的專業工程，同時也是占建筑安裝工程費用比例最大的部分，對它們進行準確的費用測算，是合理確定超高層建筑工程造價的重要基礎。

（1）結構工程費用估算

通過對國內已建或在建的超高層建筑進行對比可以發現，“勁性鋼結構混凝土核心筒+外框筒巨柱+伸臂鋼桁架層+帶型鋼桁架+鋼結構塔冠”是最為主要的結構形式。同時在抗震設防等級相同，基本風壓荷載設計值相近的情況下，各超高層建筑勁性鋼結構（鋼筋）混凝土構件的體積含鋼量基本處于較為穩定的數值浮動區間。所以，我們可以根據初步設計圖紙，通過廣聯達軟件建?？锼慊炷僚c模板工程量，再據此推算出相應的鋼結構（鋼筋）工程量，最終確定結構工程總費用。

為了確保最終估算的合理性，可采用ISM多元線性回歸分析法對測算結果進行校核。這里需要注意的是，在使用回歸分析法時我們應該盡量根據建筑設計參數層級選擇影響因子權重大且彼此之間無明顯制約關系的獨立性參數（圖1），以確保因變量的準確性不會因為自變量之間存在高度線性相關導致最終檢驗值出現較大誤差。

（2）幕墻工程費用估算

在項目前期設計階段BIM可視化建筑模型尚未搭建完成的情況下，針對由二維平面單元式幕墻組成的異形外立面，我們可以采用設計給定坐標點位參數（圖2）的方式，借助Excel軟件對其幕墻面積進行準確計算，其誤差率可以控制在2%以內。而由三維曲面單元式幕墻組成并具備平滑過渡特征的異形外立面，則采用樓層平均斷面法對其幕墻工程量進行匡算。兩種估算結果均可以借助方案設計階段SketchUp草圖模型的表皮材質數量統計功能進行校核。

（3）設備工程費用估算

超高層建筑與普通項目在大型設備工程方面差異性較大的部分主要是超高速電梯。在項目的前期設計階段，設計單位已經可以提出較詳細的電梯技術參數配置表，在結合建設單位使用需求的基礎上，通過市場詢價可以準確的對其費用進行預估。

（4）措施工程費用估算

由于各類超高層項目在工程界面、承包范圍、管理形態、合同模式、計價方法、清單類型、費用歸類等方面都存在較大差異（表1），導致各項目之間措施費用的內涵不盡相同，加上超高層建筑數量稀少，沒有大量歷史統計數據可供分析利用。而政府所頒布建設工程定額又不適用于200米以上建筑工程項目措施費用的計價，使超高層項目措施費用測算難的問題變的更加突出。

針對超高層項目措施費用估算問題，只能針對具體項目的情況，結合其工程規模、建筑特點、建設單位對項目管理的要求，將措施費用分類進行測算。一般情況下，我們可以將措施費用分為如下三類：

A）組織類措施費：與施工工藝不直接相關，但為滿足政府規定與合同約定所采取措施而產生的費用。主要包括安全施工、文明施工、臨時設施、環境保護、多次搬運、夜間施工、冬雨季施工、寒暑季施工、成品保護、超高降效等。此類措施費用有的與建造規模存在一定關系，有的與施工場地布置范圍存在一定關系，基本可以通過建造面積單方指標、施工場地占地單方指標、施工總進度計劃工期指標、工程定額對其進行估算。

B）技術類措施費：與施工工藝直接相關的措施費用，可以再細分為通用性技術措施費用，如大型設備進出場與安拆、腳手架、模板、垂直運輸等費用，以及專用性技術措施費用，如超大混凝土的澆筑與養護、大型鋼結構桁架的胎架制安拆除等。此類措施費用與建造規模、場地布置等因素沒有直接聯系，采用單方建造指標進行測算往往存在較大誤差，必須根據建筑特征進行專項計算。以超高建筑特有的智能頂升鋼平臺為例，根據初步設計方案中核心筒的平面布局圖，可以對鋼平臺覆蓋面積、懸掛模架系統覆蓋面積、頂升支撐點位數量進行計算，然后據此推算鋼平臺的大致噸位數、液壓頂升設備數量（單點頂升重量）等重要參數。最后通過與類似參數設備進行對比并結合市場詢價確定其費用。

C）其他類措施費：與施工工藝不直接相關，但根據項目具體情況需要采取額外措施所發生的費用。例如為滿足建設單位創優評獎要求，配合政府部門對超高層項目的專項視察，配合建設單位對重要材料設備進行考察，樣板工程的修建與調整，特殊材料與設備檢測，配合聯動調試與開辦培訓所發生的費用。超高層建筑項目較常規工程而言，具備數量眾多且性質特殊的配合工作，這些內容根據項目性質的不同，建設要求的不同，履約條件的不同而千差萬別。此類措施費用的確定，需要在與建設單位進行充分溝通的基礎上結合項目的開發、管理、合約需求統一考慮并逐項計算。

降低超高層建筑工程造價的設計優化建議

國內外相關資料研究表明，設計階段的費用只占工程全部費用不到1%，但在項目決策正確的前提下，它對工程造價影響程度高度75%以上。超高層建筑設計相較一般工程設計而言具備難度大、專業多、范圍廣等特點，所以對后續造價的影響程度可能更為明顯。以鋼結構、幕墻、精裝修為重點進行設計優化，可以取得很好的費用節約效果，從而為總體費用的控制工作創造有利的條件。

基于工程顧問的成本控制方法

決策階段配合建設單位合理確定需求

由于充分了解各專業工程在項目全壽命周期內的技術與經濟特點，各顧問單位可以為建設單位提供全面而專業的技術建議，減少業態定位偏差、功能需求冗余、系統兼容性差，運維不經濟等問題出現。根據已建超高層項目的經驗來看，前期需求的不明確是引起后續工程變更的最主要因素之一，而借助工程顧問的豐富經驗可以從源頭遏制這種情況發生。

設計階段提供專業顧問意見

與前期方案、后期施工圖設計單位配合，針對初始與深化設計過程中遇到的各種復雜問題，給予設計單位全面的技術支撐，彌補建筑設計單位在專業工程、專項工程以及二次深化設計方面能力和經驗的不足，為造價優化過程中各種可能性想法落地創造有利條件。

參與評審項目設計階段各意向邀請招標或競爭性談判單位所提交的初步深化設計文件，包括對不同深化設計方案提出評審意見，協助建設單位對擬選定的深化設計方案進行再優化。

招標投標階段進行技術回標文件評審

編制與施工圖相匹配的工程技術說明文件（工料規范），由于專業顧問所編制的工料規范涵蓋設計與工程實施過程中的各個細節，可以在很大程度上彌補國內施工圖紙設計深度不足或對工程施工指導意義不強的弱點，避免工程實施過程中出現因技術標準和要求不到位、圖紙和清單描述不精準、設計和施工操作脫節等問題而引起費用爭議。也為部分工程采用帶深化設計圖紙的總價包干合同模式創造可能。

對施工圖設計單位完成的施工圖紙以及初步擬定的大型設備與重要材料的規格、型號、品牌、產地等進行全面評估，優化補充設備與材料選型及采購品牌范圍。

工程施工階段提供配合咨詢服務

對重大設計變更（包括對變更所可能涉及新增的重大設備、高端進口設備、工程材料）進行評估并提出優化意見。對重大設備在安裝、調試、聯動運行過程中遇到的問題提供技術建議并參與施工單位上報的涉及前述事項的技術核定單的審核工作，避免因施工單位提出不合理技術實施方案而引起的額外費用增加。